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Administración de granos

informe | INFORME SEMANAL ARIZMENDI

Formalización de los contratos de arrendamiento y su facturación

La formalización de los contratos agropecuarios genera obligaciones fiscales. Por tanto es importante conocer la instrumentación de los contratos, así como de los documentos emergentes de dicha vinculación, en especial en relación con la AFIP.

Por Depto. Técnico Legal Impositivo de Arizmendi

Explican desde Arizmendi, la instrumentación exigida por la AFIP en los contratos agrarios no está especialmente normada sino que surge de las formalidades principales que hacen a la identificación  de los contratantes, la fecha cierta del instrumento, la identificación del inmueble objeto del contrato y las obligaciones registrales con efecto tributario.

Instrumentación legal

En relación a la instrumentación legal de los contratos de arrendamiento con la necesidad de la facturación,  se encuentran  dudas y diferencias entre los profesionales  ya que en algunos casos se sostiene que el propio contrato  de arrendamiento constituye  un documento  equivalente y por lo tanto, no es necesaria su instrumentación documental fiscal.

Con respecto, a la formalización de los contratos agrarios los mismos pueden resumirse:

  • La certificación de las rubricas de las partes ante escribano o autoridad judicial para la determinación de fecha cierta
  • Esta fecha será acreditada con la fecha del ingreso del impuesto a los sellos, que otorga el carácter de certeza a partir de su pago y la constancia de pago  a través de distintos medios de pago bancario
  • La identificación correcta y  detallada de los inmuebles rurales objetos de los mismos.

A tal fin por ejemplo debería indicarse: datos personales y fiscales de los arrendadores y arrendatarios, carácter invocado del arrendador –titular, usufructuario, etc., y proporción del inmueble que  le corresponde. Lugar donde se encuentran ubicados, respecto de la localidad, departamento y provincia.  Incluir la partida o partidas inmobiliarias que comprende e identificación catastral de los inmuebles. 

Identificación del inmueble

La identificación por cada inmueble tres puntos de geoposicionamiento satelital, resulta  de suma utilidad  práctica a los efectos de su ulterior inclusión en registros obligatorios. Las campañas agrícolas que abarca y la fecha de finalización, entrega del inmueble.

El canon locativo, detallando su valorización a la fecha de instrumentación  y la referencias  del valor a tener en cuenta para su valor final (cantidad de kg por ha o totales, tipo de producto o especia de referencia, moneda, etc.).

Por último, cabe mencionar con respecto a la formalidad de los contratos agrarios, los mismos deben inscribirse en distintos regímenes de información: RG (AFIP) Nro. 2300, RG (AFIP) Nro. 2820 y sus modificatorias.

Con respecto a este último régimen de información, si bien no es objeto de trabajo informar  con detalle los requisitos y obligaciones emergentes de esta norma, es importante destacar que existe primero la obligación de individualizarse como operador inmobiliario para el arrendador  y luego de informar cada contrato suscripto con las algunas excepciones como el inmueble tenga una superficie pequeña (menor de 30 ha).

Al comienzo se mencionó que existen dudas  en la doctrina sobre la necesidad de la facturación del contrato de arrendamiento, por su propia existencia como contrato propio.

Lo cual no se coincide ya que la RG (AFIP) 1415/ 2003 dispone en su artículo nro. 1, que la operación se encuentra comprendida en la obligatoriedad de emisión de factura o documento equivalente. Al referirse que están incluidos en régimen de emisión de comprobantes, de registración de comprobantes  emitidos y recibidos e información las operaciones de locaciones de cosas, locaciones, prestaciones de servicios y compraventa de cosas muebles.

Excepciones

En cuanto a las excepciones a la obligación de emisión de comprobantes, el articulo nro. 5 del Anexo I, apartado A de la misma resolución, en el inciso o) “Las personas de existencia visible, por la locación de un único inmueble, solo cuando el importe de la misma no supere la suma mensual de un mil quinientos pesos ($ 1500).

Por lo tanto, no existe excepción en la práctica, habida cuenta del importe del inciso antes mencionado respecto a los  montos referidos de arrendamiento.

Ahora, queda analizar la posibilidad de considerar documento equivalente al contrato de arrendamiento respectivo, siempre que existiera la obligación de la emisión de comprobante por las obligaciones mencionadas.

En relación al tema, la misma norma dispone que la factura o remito pueden ser  sustituidos por un instrumento que hagas las veces de los mismos o los sustituya, poniendo algunos requisitos:…”  que se individualice correctamente la operación: si bien en cierta medida se cumple con el contrato de arrendamiento, en algunos casos  no se contemplan la exteriorización del valor definitivo que queda sujeto a la valorización en oportunidad de pago. Por lo general los contratos de arrendamiento  se pactan a un valor en dinero equivalente a una determinada cantidad de producto (granos o carne), lo cual hace imposible saber en el momento de suscribir determinar el valor al momento de pago. Esto justifica la emisión de la factura del arrendamiento, ya que se refleja  el valor de la locación en el momento de pago la cantidad del producto a su valor de mercado.

Afirma el especialista de Arizmendi, que el contrato de arrendamiento no cumple con los requisitos establecidos para cada caso con los requisitos pertinentes insertos en el título II de la RG (AFIP) 1425/2003- Emisión de comprobantes, en relación a la obligación de los sujetos de emitir y entregar  comprobantes.

Para justificar la postura de la necesidad de facturación del contrato de arrendamiento, la resolución comentada menciona: ..” se utilice habitualmente en la actividad del sujeto emisor”.  Si bien el contrato de arrendamiento cumple con esta condición, sobre la habitualidad de su instrumentación por este medio, que da claro evidente que debe cumplir con todos los requisitos y no con algunos de ellos.

La norma menciona en forma enunciativa de documentos equivalentes, que por su naturaleza no coinciden con el contrato de arrendamiento. Entre los que están incluidos: certificado de obra, cuenta de líquido producto, el comprobante y liquidaciones  que se emitan de acuerdo con lo previsto en el anexo A , inciso f) – venta de productos primarios derivados de la actividad agropecuaria, caza, pesca, silvicultura y pesca), liquidaciones primaria, utilizados en la operaciones de compraventa  de granos (cereales, oleaginosos y legumbres)., carta de porte y comprobantes que se utilicen  en cumplimiento de normas nacionales, provinciales y municipales que establezcan sobre el traslado y entrega de bienes y la guía aérea, carta de porte, etc.

Con respecto al momento de emisión de la factura, se entiende al tratarse de una de una operación exenta del IVA, se podrá optar entre devengar en función del tiempo transcurrido y el monto vigente al momento de pago, cierre del periodo correspondiente, debido de su tratamiento por lo devengado en el impuesto a las ganancias, tanto en el caso del arrendador (renta de primera)  como arrendatarios (renta de tercera).

También con la posibilidad de facturar aplicando el concepto establecido en la ley de  IVA en el artículo nro.5, respecto al nacimiento de hecho imponible  y la emisión de la factura para alquiler de inmuebles, produciéndose el hecho imponible en el momento que se produzca el vencimiento de los plazos fijados para el pago de la locación o en el de la percepción total o parcial, el que fuera anterior.

La RG (AFIP) 2098, establece cambios con respecto al artículo nro.13 de la RG (AFIP) 1415, estableciendo respecto a las locaciones de cosas la fecha de vencimiento fijada para el pago  del precio o alquiler  correspondiente  a cada periodo. Por lo que al fijarse una fecha de pago correspondiente, obliga a  emitir una factura.

Hay que recordar que la RG (AFIP) 3571/2013, obligo a  los responsables inscriptos que desarrollaran la actividad de locación de inmuebles  (incluidos en el grupo 2  de la  resolución) a la emisión de factura electrónica.

Concluyen desde el Depto. Técnico Legal Impositivo de Arizmendi, que es obligatoria  la emisión de factura electrónica por el arrendamiento rural.  Se considera necesario al instrumentarse este  tipo de contrato, llegando afirmar que su contenido  no es suficiente, como  para dejar lado la obligación  de emitir una factura. La formalización de contrato tipo, no reemplaza a  la  emisión de la factura o a  los comprobantes equivalentes.

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