Registración de contratos de alquiler en la AFIP: plazos, formas y alcances
Repasan los alcances del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles.
|La Resolución General AFIP 4.933/2021 implementa el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles”, “RELI”, a efectos que los contratos de locación sobre bienes inmuebles situados en el país puedan ser declarados ante la AFIP, en cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley 27551.
Alquiler en la AFIP: contratos alcanzados
Deberán registrarse a través del “RELI”, los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación:
- a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
- b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
- c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
- d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles –por ejemplo, locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
No están comprendidos dentro de este punto los alquileres de espacios de “góndolas”.
En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.
AFIP: sujetos obligados
Quedan obligados a efectuar la registración las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.
Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
Sujetos excluidos
Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1 de la Ley 22016, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
Intervención de intermediarios
Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.
La registración efectuada en estas condiciones implicará:
- a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores.
- b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.
En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a la AFIP las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores.
Condominios
La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
Procedimiento y plazos para la registración
Para registrar los contratos los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” del Organismo Fiscal al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo.
Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación - permanente o temporaria-, proporcionar los datos que correspondan y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
Cumplido con lo dispuesto precedentemente, y siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.
Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.
Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores a su celebración.
Modificaciones de los contratos registrados. Plazos para informar
Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores de producidas.
Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.
En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.
Declaración voluntaria para locatarios o arrendatarios
Los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios podrán informar el contrato celebrado a la AFIP, en virtud de lo previsto por el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley 27551.
A los fines previstos en el párrafo anterior, los locatarios o arrendatarios deberán ingresar, a través del sitio “web” del Organismo Fiscal, la información requerida en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior.
Comunicaciones judiciales
Para las situaciones contempladas en el segundo párrafo del artículo 16 de la Ley 27541 la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a la AFIP a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - JUZGADOS”.
Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”.
Disposiciones generales
Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
Los sujetos que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.
Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
Los datos ingresados a través del presente régimen revisten el carácter de declaración jurada.
Los sujetos obligados por el presente régimen quedan exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General AFIP 3285 por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.
El cumplimiento de este régimen de registración no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA)
Los datos a informar se encontrarán disponibles para su consulta en el micrositio “Registración de Locaciones de Inmuebles - RELI - Alquileres”, disponible en el sitio “web” institucional y podrán ser actualizados a través de dicho micrositio.
Las disposiciones de esta Resolución General entrarán en vigencia el día 1 de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes a la fecha citada en el párrafo anterior, así como aquellos que se celebren a partir del 1 de marzo de 2021 hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive
Notas aclaratorias y citas de textos legales
1) Vinculadas con el artículo 2 de la Resolución General AFIP 4933/2020 podemos mencionar a las siguientes notas aclaratorias:
a) Se consideran bienes inmuebles a los contemplados en los artículos 225 y 226 del Código Civil y Comercial de la Nación.
b) Se entiende por locación, a los contratos reglados por los artículos 1187 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación.
c) Se entiende por inmuebles urbanos, a los inmuebles que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de “urbanos” o “sub-urbanos”.
d) Se entiende por sublocaciones, a las definidas por los artículos 1213 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación.
e) Se entiende por inmuebles rurales, a los inmuebles que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de “rurales” o “sub-rurales”.
f) Se entiende por subarriendos, a los definidos por los artículos 1213 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación.
g) Se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos, descanso o similares, a las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento en viviendas acondicionadas para su habitabilidad, por un período no menor a UN (1) día ni mayor a los tres (3) meses.
h) Se entiende por complejo comercial no convencional, a los predios en los cuales más de un sujeto (fabricante, vendedor, comisionista u otros intermediarios), utiliza un espacio, puesto o similar, provisto a cualquier título por el titular de aquéllos o por quien bajo cualquier forma o modalidad jurídica explote los mismos, para la comercialización de productos y/o la prestación de servicios.
i) Se encuentran comprendidos todos aquellos contratos o acuerdos de concesión -de plazo determinado o no, temporales, transitorios, de espacios fijos o móviles, etc.-, concesiones comerciales, contratos de “stands” o puestos o de autorización para instalaciones de los mismos, cualquiera sea su denominación.
j) Se entiende por “góndola” lo previsto por el artículo 5° de la Ley 27545.
2) Aclaraciones del artículo 3 de la Resolución General AFIP 4933/2021:
Se entiende por personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten a los sujetos que se indican a continuación:
a) Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país.
b) Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia humana o jurídica del exterior. Artículo 5°
3) Aclaraciones al artículo 5 de la Resolución General AFIP 4933/2021:
Se entiende por intermediarios a cualquier sujeto que efectúe intermediación en las operaciones económicas de locaciones de bienes inmuebles percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.
Información adicional
Los sujetos que se mencionan a continuación deberán suministrar la siguiente información:
1. De tratarse de locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales: carácter de su actuación, si es en nombre propio, o por cuenta y orden de un tercero residente en el país -deberá identificar al sujeto del país- o en representación de un sujeto del exterior -deberá identificar al sujeto del exterior-.
2. En caso de intermediarios:
a) Inmobiliarias y corredores inmobiliarios: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma, de corresponder.
b) Escribanos: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma.
c) Administradores de complejos para los contratos comprendidos en el inciso d) del artículo 2º de la Resolución General AFIP 4933/2021: número de matrícula o registro y organismo o entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma, de corresponder.