Impuesto a las Ganancias en la transmisión onerosa de inmuebles rurales

En las transferencias de inmueble rural a título onerosa varía el tratamiento según la naturaleza jurídica del vendedor en el Impuesto a las Ganancias. Por este motivo es interesante desarrollar el tema y las alternativas en este tipo de operación.

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Impuesto a las Ganancias en la transmisión onerosa de inmuebles rurales
29deEnerode2015a las15:22

Desde el Depto. Técnico Legal Impositivo de Arizmendi, el Cdor. Gonzalo F. Alcorta advierte que es importante al momento de iniciarse en la actividad agropecuaria y en momento de tomar la decisión de desprenderse de los inmuebles rurales, evaluar las distintas alternativas y efectos en el Impuesto a las Ganancias. Cuya incidencia depende de la naturaleza jurídica del enajenante.

En resumidas palabras, las consecuencias fiscales de la venta del inmueble destinado a actividades agropecuarias son diversas y complejas, según sea el sujeto en cabeza de quien se produzca.

Situación de sociedades regulares

En el caso de sociedades y sujetos comprendidos en el artículo nro. 69 (SA, SRL) y las sociedades de personas contenidas en el artículo nro. 49 inciso b) de la ley de Impuesto a las Ganancias. Cabe recordar que estas últimas se refieren a las rentas obtenidas por cualquier otra clase de sociedades constituidas en el país o de empresas unipersonales en este. Por ejemplo sociedades de capital colectivas, de capital e industria, y sociedades civiles, son sujetos capaces para adquirir el inmueble y de enajenarlo.

El resultado de la venta de inmuebles rurales, cualquiera sea el destino que esas sociedades les hayan dado, incluso si los hubieran arrendado, o no los hubieran explotado, está alcanzada la operación por el impuesto con una tasa progresiva del 35% establecida para este tipo de sujetos. Incluso, si no las hubieran arrendada o no los hubieran explotado, está alcanzado por el impuesto. Si en el caso, el inmueble pertenece a un establecimiento estable perteneciente a sujetos no residentes (artículo nro. 69, inciso b).

Si el titular del inmueble rural fuera una sociedad regular (SA, SRL), el resultado producido por su venta está gravado por el Impuesto a las Ganancias y la tasa será del 35% sobre su resultado. Ante esta situación la empresa tiene la alternativa de la opción de venta y reemplazo para reducir el impacto del impuesto.

La ley de Impuesto a las Ganancias otorga a los contribuyentes la posibilidad de optar por diferir el pago del impuesto, a través de la figura. En virtud de lo dispuesto por el artículo 67 de la ley, se podrá afectar la ganancia al costo del bien de reemplazo.

En el caso de cumplir con la adquisición de otro inmueble dentro del período de 1 año, podrá aplicarse la ganancia a la compra del nuevo bien. No es una exención porque cuando el contribuyente deje de adquirir un bien en reemplazo, tributará en ese período el impuesto no abonado en su oportunidad.

Otra alternativa a la comentada anteriormente es analizar cada uno de los socios o accionistas, al momento de producirse la transmisión de inmueble rural perteneciente a la sociedad, la posibilidad de la enajenación de las participaciones accionarias o sociales a fin de pagar el impuesto establecido por la última reforma del Impuesto a las Ganancias a través de la Ley 26983, estableciendo la gravabilidad de los resultados de la venta de acciones, participaciones sociales , títulos y demás valores, con una tasa del 15 % para contribuyentes locales.

Sociedades de personas y unipersonales

Ahora cuando la venta de inmueble rural afectado a una explotación agropecuaria llevada a cabo por sociedades de personas y empresas unipersonales.

El inmueble en relación al dominio pertenece al titular de la empresa titular o a los socios de la sociedad de hecho, recordando que ni la explotación unipersonal ni la sociedad de hecho tienen capacidad de adquirir la propiedad de predio y por ende tampoco vender lo que no le pertenece.

Además constituye, por lo general, en este tipo de explotaciones el activo más importante de la empresa. Pero jurídicamente son de la propiedad de las personas físicas. La ley de Impuesto a las Ganancias no contempla esta situación.

Sólo el decreto reglamentario de la LIG, en el artículo nro. 72 se introduce una presunción aplicable a empresas o explotaciones unipersonales que cesen de sus actividades, y no vendan el inmueble. Se presume que reingresa el patrimonio de sus propietarios si transcurren más de 2 años desde la fecha en la que la explotación realizo la operación.

Si el titular fuera una Sociedad Colectiva la ganancia de toda la actividad junto con la producida por la enajenación del predio rural, será distribuido entre los socios integrantes y el impuesto se determinará en cabeza personal aplicando la tasa progresiva.

Si los dueños de tierras rurales fueran personas físicas, se tributará impuesto a la transferencia de inmuebles con la tasa del 1,5% del precio de venta, siempre que no se encuentre explotado el inmueble rural o bien esté arrendado al menos en los 2 últimos años previo a su venta, es decir producido el cese de su actividad.

En cambio, si dicha propiedad estuviere explotada por sus titulares, el resultado obtenido por la venta integrará la base gravada por el Impuesto a las Ganancias.

Es importante en esta situación demostrar la desafectación del inmueble de las explotaciones. En todas las pruebas acompañadas y ofrecidas demostraron el estado real del fundo y la desafectación del mismo del patrimonio comercial. Con arreglo a la prueba demostrada se consideró que indiscutible que el inmueble paso a quedar bajo la titularidad del causante en su calidad de persona física y por tal motivo, fuera del objeto de la pretendida imposición.

Por su parte, el fisco pretendió gravar en el Impuesto a las Ganancias, luego de 10 años de abandonado un viñedo (Cfr.¨ Salerno, Nelly Hilda y otros – Cfr. CNFed- Cont. Adm.- Sala III- 19-12-2007).

En el caso de que las personas físicas vendan el campo una vez transcurrido ese lapso de tiempo, el resultado de la venta es imputable a los dueños dominios. Por tratarse de personas físicas, el resultado no está gravado por el Impuesto a las Ganancias. Con esta argumentación la enajenación quedaría gravada por el impuesto a las transferencias de inmuebles.

También en este caso es aplicable la opción de venta y reemplazo en este tipo de sujetos jurídicos. Sin embargo, existe una causa judicial "Santiestrella SA s/Impuesto a las Ganancias" en la cual el fisco cuestiona la aplicación de este régimen, argumentando que, por tratarse de un inmueble no amortizable, se desnaturaliza el sistema generando una exención.

La doctrina no comparte dicha postura. Considera que la ley no efectúa dicha distinción. Además, hasta la fecha, comentan, no sólo se permitió tácitamente el régimen en el agro sino expresamente a través de dictámenes de la AFIP-DGI.

Desde Arizmendi concluyen que la adopción de una alternativa u otra hace diferir la carga fiscal, ya que en la postura de sujeto empresa postura del fisco, para el cual el resultado surgirá de restar el precio de venta de costo computable, asignándole a cada uno de los socios, o al titular de la explotación unipersonal el resultado que integrara su declaración personal del Impuesto a las Ganancias, como ganancia de 3ra. Categoría, quedando alcanzada con una alícuota del 35%. Caso contrario se considera la operación enmarcándola en el impuesto a las transferencias de inmuebles, el impuesto surgirá de aplicar al precio de venta la alícuota del 1,5%.

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