Mercado inmobiliario: cómo encontrar oportunidades

No hay precios de ocasión, pero sí opciones para inversores conservadores que buscan retornos de mediano y largo plazo.

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Se cierra uno de los peores ciclos para el mercado inmobiliario.

Se cierra uno de los peores ciclos para el mercado inmobiliario.

29deMarzode2016a las08:27

No va a resultar un año de "gangas" ni oportunidades imperdibles para los que se hayan quedado con los dólares bajo el colchón o en la cajas de seguridad, a la espera de que la salida del cepo les abriera una venta importante en el sector inmobiliario. Claramente esta devaluación tendrá consecuencias y comportamientos muy diferentes a los que los argentinos estaban acostumbrados.

Se cierra así uno de los peores ciclos para el mercado inmobiliario. El balance muestra que, si bien hubo una pequeña recuperación en la cantidad de escrituras realizadas para fines de 2015 (de aproximadamente 8%), desde que se impuso el cepo, en octubre de 2011, la caída fue de 42,8%, según datos de la consultora especializada Reporte Inmobiliario. Sin embargo, los vendedores resistieron con cierta hidalguía y las contadas operaciones que se llegaban a concretar estaban más cerca del dólar blue que del oficial. En ese sentido, el que no vendió esperando un dólar de $ 20 claramente se sentirá defraudado con la nueva realidad. Del otro lado del mostrador, el que no compró pensando que podría hacer valer mucho más sus billetes constantes y sonantes, también se encuentra con una oferta bastante inelástica.

"Con la liberación del cepo y el sinceramiento del tipo de cambio, contar con 'dólares en la mano' -a menos de que el plan económico salga muy mal y se vuelva a abrir una gran brecha cambiaria- dejará de ser un elemento de negociación", arranca en su análisis Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, quien agrega, marcando las nuevas (o viejas) reglas de juego: "Las inversiones probablemente volverán a ser analizadas con los parámetros 'normales', como ubicación, equipos profesionales a cargo, arquitectos, desarrollador, empresa constructora, propuesta, esquema de fondeo, financiación".

Desde la lectura de Mariano Ledo, director de ventas de Bullrich, la rueda también va a empezar a funcionar lentamente. "Creemos que con estabilidad cambiaría, credibilidad y reglas de juego claras, en el primer semestre veremos los primeros síntomas de reactivación. El crédito hipotecario -aclara- deberá esperar fondeos más largos (en los bancos) o ingresos de recursos institucionales. La primera reactivación será en el segmento mayorista, o sea, grandes inversores, tomando fundamentalmente tierra como reserva de valor."

Por su parte, Benvenuto ya vislumbra una movida en materia de viviendas familiares. "Percibimos que el mercado aumentará el ritmo selectivamente en el primer semestre e incluso ya se empieza a ver en viviendas residenciales usadas. Este segmento es lo primero que va a ser demandado, porque los particulares tienen fondos guardados y estaban a la espera del cambio de gobierno para implementar las decisiones que venían postergando. Preveían bajas de precios fuertes que no sucedieron. No van a esperar cuatro años más", dice categórico.

En un mercado con precios que quieren mantenerse firmes, y perspectivas de ir entrando en una espiral positiva, encontrar una oportunidad para invertir es tarea para pacientes y meticulosos. En el mapa 2016 del real estate, ¿que recomiendan los especialistas?

"Si bien la realidad es que por ahora será bien difícil hacer que los dólares en poder de un inversor rindan más que años anteriores en términos de metros cuadrados, también vale aclarar que para aquel ahorrista decidido a volcar su capital en inversiones inmobiliarias puede resultar un momento adecuado, ya que es poco probable que los precios se reduzcan a futuro", analiza José Rozados, presidente Reporte Inmobiliario, quien avanza en su diagnóstico: "Por el contrario, las mayores chances dentro de un contexto de recuperación de la economía es que los precios se mantengan e incluso suban".

Benvenuto espera que, a mediano o largo plazo, los inmuebles adquiridos hoy puedan dejar una ganancia de capital. "Al que quiere mudarse a algo más grande y tiene los fondos para hacerlo, le recomendamos que lo haga ahora. Si el mercado cambiario se estabiliza se pueden dar después incrementos en los precios", asegura el operador inmobiliario.

Los más buscados

Los cinco barrios más buscados por los compradores el año pasado, según un informe realizado por Reporte Inmobiliario, fueron Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa Crespo y Barrio Norte. Probablemente la tendencia se mantenga en 2016.

También hay un predominio en los monoambientes o departamentos de un dormitorio (dos ambientes). "Siempre las unidades chicas tienen un mercado más amplio: matrimonios que recién empiezan, solteros y separados. Creemos que son las que tendrán una demanda más amplia", sostiene Ledo.

Los especialistas consultados coinciden, en general, que en este arranque de 2016, las oportunidades pasan más por las propiedades usadas que por las unidades a estrenar. Claro que aquí la clara limitante es el crédito: los inmuebles ya construidos son un bocado que sólo pueden disfrutar los que tienen ahorros, dado que el crédito por ahora no está disponible.

Los valores promedio por metro cuadrado para departamentos usados de dos o tres ambientes rondan los US$ 2200, con puntas máximas en los barrios más consolidados como Recoleta (US$ 2600), Belgrano (US$ 2400) y Palermo (US$ 2500), pasando por zonas intermedias como Villa Urquiza, donde se pueden conseguir unidades a menos de US$ 1900 el metro cuadrado, o Parque Patricios y San Cristóbal, donde ronda los US$ 1600, según datos de Reporte Inmobiliario.

Antecedentes

En la consultora ponen en la mira directamente a los que están pensando en unidades nuevas y aconsejan actuar con cautela a los inversores que estén analizando proyectos "desde el pozo".

"Recomiendo para este año analizar muy detenidamente las opciones de inversión desde el pozo con suma cautela. Hay que observar muy bien los antecedentes del desarrollador, qué proyecto de negocios propone y no dejarse tentar por promesas de altas tasas de retorno que difícilmente puedan cumplirse en el corto y mediano plazo", asegura Rozados.

En igual sentido va el directivo de Izrastzoff, poniendo una luz amarilla en la conveniencia de entrar a proyectos desde el pozo en este momento. "El mercado de los emprendimientos lo vemos más difuso", asegura. "Consideramos un dólar de $ 13 como barato, y eso hace que aumente en dólares el precio de construcción. Entonces equipara el precio por metro cuadrado del producto terminado nuevo o seminuevo con el del pozo. Eso no es atractivo para inversores porque no hay negocio posible, y tampoco para usuarios finales que disponen de los fondos, porque comprarían riesgo sin ningún ahorro", explica Benvenuto.

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